Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytových domoch sa na naše spotrebiteľské združenie často obracajú s podnetmi týkajúcimi sa ich spravovania a hospodárenia s finančnými prostriedkami vlastníkov. Pripravili sme preto prehľad zákonných práv a povinností správcu bytového domu spolu s praktickými odporúčaniami.
Činnosť správcov bytových domov na Slovensku definuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podrobne tiež upravuje postavenie správcu a jeho povinnosti voči vlastníkom bytov.
Správca vykonáva správu domu na základe písomnej zmluvy o výkone správy, ktorú uzatvára s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. V zmluve musia byť uvedené práva a povinnosti správcu a vlastníkov, spôsob hospodárenia s finančnými prostriedkami a spôsob úhrady nákladov spojených so správou domu.
Správca bytového domu:
Hospodári s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou (§ 8b ods. 1 písm. a) zákona č. 182/1993).
Správca je povinný viesť účtovníctvo pre každý dom samostatne. Zabezpečuje správu fondu prevádzky, údržby a opráv a dohliada, aby sa prostriedky použili len na účely spojené s domom. Raz ročne musí predložiť vlastníkom vyúčtovanie úhrad za plnenia spojené s užívaním bytov (teplo, voda, odvoz odpadu, osvetlenie spoločných priestorov, čerpanie z fondu opráv a pod.) – a to najneskôr do 31.5. za predchádzajúci kalendárny rok.
Správca tiež zabezpečuje riadnu prevádzku, údržbu, opravy a modernizáciu spoločných častí a zariadení domu. Musí dbať na bezpečnosť a funkčnosť technických zariadení (výťahy, elektroinštalácie, plynové rozvody, vykurovanie). Je povinný odstraňovať havárie a poruchy, ktoré by mohli ohroziť vlastníkov alebo poškodiť majetok.
POZOR!!! V rámci tejto činnosti je správca povinný viesť prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov na úhrady za plnenia ako napríklad dodávka tepla, pričom účel použitia týchto prostriedkov musí byť zachovaný. (§ 10 ods. 4 zákona č. 182/1993)
Dbá na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňuje ich záujmy pred vlastnými (§ 8b ods. 1 písm. b) zákona č. 182/1993)
Správca zastupuje vlastníkov bytov voči tretím osobám (dodávateľom energií, úradom, samospráve). V mene vlastníkov uzatvára zmluvy o dodávke služieb, vykonáva revízie a zabezpečuje servisné zmluvy. Je povinný konať hospodárne a v prospech vlastníkov.
Komunikáciu vlastníkov so správcom zabezpečuje štandardne jeden zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi (§ 8a ods. 5 zákona č. 182/1993)
Správca je viazaný zákonom a rozhodnutiami vlastníkov, ktoré prijmú na schôdzi. Ak si neplní povinnosti, môžu vlastníci správcu odvolať a zvoliť si iného. V prípade porušenia zákona môže byť správca zodpovedný aj za škodu, ktorú spôsobí nesprávnym výkonom správy.
POZOR!!! Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať za vlastníkov o veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, či spoločných nebytových priestorov. Je to majetok všetkých vlastníkov, ktorí majú právo, ale aj povinnosť spoločne rozhodnúť o jeho najlepšom využití a spravovaní. (§ 8a ods. 5 zákona č. 182/1993)
Vykonáva práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 8b ods. 1 písm. d) zákona č. 182/1993).
Zvoláva schôdzu podľa potreby a ak o to požiadajú vlastníci s aspoň štvrtinou hlasov v dome (§ 8b ods. 1 písm. f) zákona č. 182/1993).
POZOR!!! Termín konania schôdze musí správca určiť tak, aby sa ho mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov. Piatky a víkendy nie sú vhodné na schôdze, obzvlášť ak sa majú riešiť platby a hospodárenie s majetkom vlastníkov. (§ 14a ods. 1 zákona č. 182/1993)
Je povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky v prospech vlastníkov pri obstarávaní služieb a tovaru (§ 8b ods. 2 zákona č. 182/1993).
Správca pravidelne informuje vlastníkov o správe domu a hospodárení. Predkladá správu o svojej činnosti najmenej raz ročne a poskytuje doklady k nahliadnutiu. Dôležité rozhodnutia (napr. rekonštrukcia strechy, úver, výmena dodávateľa tepla) musí predložiť vlastníkom na schválenie.
Má právo na platbu za správu (§ 8a ods. 1 písm. e) zákona č. 182/1993).
POZOR!!! Činnosti, ktoré správca vykonáva v rámci správy bytového domu sú už zahrnuté v platbe za správu, ktorej výška je dohodnutá v zmluve s vlastníkmi, a ktorú vlastníci pravidelne mesačne správcovi platia. (§ 6 ods. 2 zákona 182/1993)
Ak si správca účtuje a z peňazí vlastníkov prepláca navyše poplatky za takéto činnosti, koná v rozpore so zákonom a uzavretou zmluvou o výkone správy.
Zodpovedá vlastníkom za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností (§ 8 ods. 5 zákona č. 182/1993).
Prečítajte si aj: Kedy sa začína vykurovacia sezóna v bytových domoch?
– – –
Foto: http://www.freepik.com
